■空置率高出安全线近３倍
中国建筑设计研究院叶耀先指出，投资人要投资写字楼的目的很清楚，是为了赚钱。怎么才能赚钱呢？写字楼必须有合适的价格卖出去，或者用合适的价格出租出去。而且如果是出租的话，它的物业还要能保持增值。出售出租的价格是不是能够保值增值，这个取决于市场。当供大于求时价格就要下跌，而供不应求时价格肯定上升。那么，北京现阶段的写字楼需求情况是怎样呢？
叶耀先在会上现场计算到：发达国家城市每个就业人口平均占有的写字楼面积为０．２平方米。北京市有１４００多万人，根据人口预测，中国１８岁到５９岁的人口比例大约是６０％。中国不是发达国家，我们暂且按发达国家算，北京市２００３年的写字楼需求约为１７０万平方米。
再看供给的情况，按照规划，现在ＣＢＤ的规划是５００万平方米，中关村３００万平方米，估计未来三到五年，大家比较一致的看法是１０００万平方米左右。实际情况这几年每年的供应量都在３００万平方米左右。美国几十年对写字楼的控制率调查研究数据显示，６％是比较合适、安全的空置率，而北京现在已经达到了１６％，快到安全空置率的３倍了！种种情况证明，北京的写字楼近来确实是供大于求。
■供应量比预计少了近两成
搜房网总裁罗义华对叶耀先的计算表示了不同意见，他认为叶耀先用到的数据可能是规划中供应的数据。但是今年由于宏观调控，这个规划中的供应数据已经受了很大的影响。再加上奥运会使很多在建工程被迫延期，钢材水电价格的上涨……诸多因素导致综合成本上升，现在写字楼开发企业面临的市场压力比较大。有关资料预测，到２００８年前，新建的高端写字楼供应量可能比预计要少１２％到１８％。
朝外ＭＥＮ的负责人李铁春也表示，近两个月以来，该项目的到访量、电话访问量激增，并签下了两笔千万元订单。其客户资料显示，朝外ＭＥＮ的准业主中大部分是投资型的。项目被投资人看好与朝外地区商务氛围的成熟有着密切关系。据了解，因为汇聚了上百家驻华使馆，形成了继王府井、西单之后的第三商业大街，加上中国银行、建设银行等十数家金融机构的布点，朝外地区已经成为与ＣＢＤ商务成熟度相比肩的区域。
李铁春还以朝外ＭＥＮ为例，算了一笔账：在朝外地区与朝外ＭＥＮ同档次的写字楼平均租价每平方米每月１８美元，换成人民币大概合每平方米每月１４７．６０元，朝外ＭＥＮ的平均价格是每平方米１４０００元，１４０００元的投资只需要９５个月（即７年零９个月）就可以收回成本，以后的３２年多都是收益。合适不合适，买家一算就知道。
■在郊区办公是一个趋势
中国城市规划设计研究院的赵文凯在会上提醒投资客：要注意城市空间发展对写字楼的影响。换句话来说，并不是说目前ＣＢＤ在这个地点，以后办公地点就是集中在这个地方。比方说在多伦多的商务办公区已经分散到六个地方，现在它主要的交通节点是六处高楼的组合，已经打破了单一的ＣＢＤ传统模式。
另外，美国２／３的办公楼都在郊区，这和过去几十年情况也是不一样的。在美国等发达国家，郊区的环境绿化和市政设施都比较完善，具备很好的办公条件，尤其是信息化之后，依赖区位条件的程度又下降了很多。所以说，在郊区办公是一个趋势。信报记者／文并摄
(编辑：mfzf)
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